Задать вопрос риэлтору

Номер квартиры

Санкт-Петербург
Здравствуйте, в Санкт-Петербурге взял квартиру в ипотеку. Строительный номер квартиры поменялся на 666. По вашему опыту большие трудности потом с продажей будут? Спасибо за ответ

Владимир, 3 марта 2020 года, 11:05
подробнее>>

Задать вопрос адвокату

Совет

Москва
Нужен совет: я дала согласие нотариально заверенное на покупку 1/2 доли квартиры, но продавец тянет время, все мои письменные к нему обращения о продаже игнорирует,все почтовые чеки у меня имеются. Срок установленной им продажи истек 30 апреля, продавец уехал в другой город. Как мне быть?

Елена, 21 мая 2019 года, 03:06
подробнее>>

Главная | Как купить квартиру в Москве, Подмосковье какие бывают сложности? Советы специалистов | Покупка квартиры

Покупка квартиры

Вы собираетесь произвести покупку квартиры? Конечно, же перед этим нужно произвести юридическую проверку покупаемой квартиры.

Самый главный момент, на который следует обратить внимание – это наличие прописанных в данном жилье граждан. Новому собственнику такие граждане в будущем могут составить большую проблему. Самый лучший вариант для покупки – это пустые квартиры.

В идеале из квартиры должны быть выписаны и собственник и все члены его семьи. Тогда вам не придется обегать все инстанции с требованием выписать чужих вам людей из квартиры. Если вы все же приобрели квартиры, но в них прописаны люди, выписать их, в принципе, можно.

Вы думаете купить или продать квартиры?
Мы знаем, как сделать это дешево и быстро.
Звоните нам по телефонам: (964) 722-88-40.

Так, по пункту 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Отсюда следует, что если вы купили квартиры, с прописанными в них людьми, то они теряют право пользования данным жильем и должны быть выписаны.

Но проблема заключается в том, что это происходит не автоматически, а для этого придется еще приложить немало усилий. Будет хорошо, если такой прописанный гражданин лично явится в ЖЭК или паспортный стол и выпишется из квартиры. В таком случае можно считать, что вы легко отделались. Но придется побегать вам, если этого не произойдет. И обращаться нужно будет уже не в ЖЭК, а в суд.

Потому что выписать человека из квартиры помимо его воли можно только по исковому заявлению, на основании судебного решения. Вам необходимо будет подавать в суд исковое заявление, ответчик по которому будет зарегистрированное в квартире лицо.

В том случае, если суд примет вашу сторону, вам нужно будет обратиться с судебным решением в ЖЭК, где данное лицо выпишут из квартиры.  Но, к сожалению, суд не всегда будет на вашей стороне и вынесет нужное вам решение. Речь идет о гражданах, которые при приватизации отказались становиться собственниками квартиры и дали письменный отказ от приватизации. Еще одна категория проблемных граждан – это те, кто дал свое согласие на приватизацию квартиры другим прописанным в ней лицам, но сам не стал участником приватизации, так как ранее использовал свое право. Назовем условно таких граждан «отказниками».

Покупая квартиры, в которых зарегистрированы такие «отказники», вы получаете неразрешимые проблемы. Так как таких граждан выписать невозможно!
В Жилищном кодексе Российской Федерации есть пункт 4 статьи 31 в соответствии, с которым при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения бывший член семьи теряет право пользования данной квартирой. К примеру, муж и жена живут в квартире, которая единоличная собственность мужа. При разводе супругов жена теряет право на пользование данной квартирой. Бывший муж вправе обратиться в суд и выписать бывшую жену из квартиры, ссылаясь на часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Даже если супруги продолжают оставаться в браке, а муж решает продать свою квартиру, а жена добровольно отказывается выписаться, то новый собственник может обратиться в суд с требованием выписать жену прежнего собственника, но уже со ссылкой на пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации. Но нужно знать, что вышеуказанные нормы закона не будут действительны в отношении граждан, которые при приватизации были зарегистрированы по месту жительства в квартире и имели право пользования жилым помещением наравне с лицом, приватизировавшим его.

В соответствии со статьей 19 Федерального Закона «О введении в действие Жилищного Кодекса  Российской Федерации» - действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент его приватизации данного жилого помещения эти люди имели равные права пользования этим помещением с человеком, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. То есть, в данном примере если муж и жена были нанимателями по договору соцнайма, а потом муж приватизировал квартиры на себя, а жена отказалась от приватизации, то муж, даже после развода не сможет выписать бывшую жену.

Следует обратить внимание, что из данной статьи следует, что нельзя выписать бывшего члена семьи собственника, ссылаясь на часть 4 статьи 31 Жилищного Кодекса Российской Федерации – то есть при прекращении семейных отношений. Про статью 292 Гражданского Кодекса  Российской Федерации не сказано ни слова. Именно поэтому многие люди с целью выписать бывших мужей или жен, которые не участвовали в приватизации, намеренно продавали жилье третьим лицам, а новый собственник уже подавал иск о выселении ссылаясь на пункт 2 статьи 292 Гражданского Кодекса  Российской Федерации. И суды удовлетворяли такие иски – выселяли граждан. Верховный суд Российской Федерации поставил окончательную точку в споре.

В Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2005 года и Обзоре законодательства и судебной практики за первый квартал 2008 года суд однозначно ответил на спорный вопрос – выселить или снять с регистрационного учета «отказников» нельзя. При этом право пользования квартирой принадлежит им бессрочно. Поэтому если вы купили квартиры с жильцами, которых выписать почему-нибудь нельзя, вам придется как-то уживаться с ними. Новый собственник будет полноправным владельцем такой квартиры – он сможет ее продать, заложить, подарить, но вот выписать данного «отказника» из квартиры не сможет.
Узнать о лицах, которые прописаны в квартире можно из выписки из домовой книги. При покупке квартиры требуйте от продавца данный документ. Лучше всего просмотреть расширенную выписку из домовой книги, которая позволит узнать, кто был прописан в квартире со времени постройки дома (то есть проследить, не были ли нарушены права других лиц при приватизации).

В соответствии со статьей 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации, существенным условием договора продажи жилого помещения, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жильем после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Поэтому, если в квартире прописаны граждане, которые когда-то отказались от приватизации, то в договоре купли-продажи обязательно должно быть сказано об этом.

Иначе договор считается незаключенным. Таким образом, если продавец не уведомил вас о гражданах, которые останутся прописанными в квартире после продажи жилья, то вы вправе требовать в суде вернуть вам все деньги выплаченные за квартиру (квартиру, конечно, придется вернуть продавцу), кроме этого вы вправе требовать с продавца возместить вам все ваши расходы, связанные с покупкой квартиры. Но это кроме граждан, которые отказались от приватизации и, соответственно, имеют право пользования квартирой. Не получится также выписать из квартиры людей, которые получили право пользования из так называемого завещательного отказа.

Мы поможем вам купить или продать любую недвижимость.
Обращайтесь к нам по телефонам: (964) 722-88-40.

© МОО "Правовая защита"