Задать вопрос риэлтору

Номер квартиры

Санкт-Петербург
Здравствуйте, в Санкт-Петербурге взял квартиру в ипотеку. Строительный номер квартиры поменялся на 666. По вашему опыту большие трудности потом с продажей будут? Спасибо за ответ

Владимир, 3 марта 2020 года, 11:05
подробнее>>

Задать вопрос адвокату

Совет

Москва
Нужен совет: я дала согласие нотариально заверенное на покупку 1/2 доли квартиры, но продавец тянет время, все мои письменные к нему обращения о продаже игнорирует,все почтовые чеки у меня имеются. Срок установленной им продажи истек 30 апреля, продавец уехал в другой город. Как мне быть?

Елена, 21 мая 2019 года, 03:06
подробнее>>

Главная | Cтатьи | Новый закон для застройщиков № 218-ФЗ какие изменения он принесет на рынок недвижимости

  В новом законе для застройщиков законодатель сузил круг лиц, которым разрешено строить недвижимость, таким правом обладают только хозяйственные общества - ООО, ПАО и АО. Некоммерческие организации, товарищества застройщиков и другие юридические лица лишены этой возможности.

По новому закону для застройщиков организациям следует иметь в названии словосочетание «специализированный застройщик» и должна иметь не менее чем трёхлетний опыт возведения многоэтажных домов и сдать заказчикам не меньше 10 000 квадратных метров жилой площади.

Получается, что с одной стороны, не имея за плечами опыта и возведенных объектов, нельзя стать застройщиком, а с другой стороны, как его получить, если без опыта нельзя строить? Поэтому законодатель указал в новом законе для застройщиков что компания может получить статус застройщика, если она ранее участвовала в строительстве в качестве генподрядчика или технического заказчика. Так новым застройщикам нужно будет несколько лет заниматься подрядными работами и только после этого им разрешат самостоятельно возводить многоэтажные дома. Плюс к этому новый закон для застройщиков обязал застройщика проводить экспертизу проектной документации, даже если он занимается малоэтажным домом.

Есть вопросы по-новому Федеральному закону от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Наши телефоны (964) 722-88-40.

 Нормативный акт отменил указание о величине уставного капитала. Однако с 01.07.2018 года по новому закону для застройщиков для вновь выдаваемых разрешений появится ряд условий. Теперь организация должна располагать собственными средствами в сумме не менее 10% от стоимости строительства проекта на единственном расчетном счете по одному разрешению. Обычно застройщики арендуют технику и оборудование, ведь она нужна только для выполнения определенных работ, поэтому они не держат ее на балансе, чтобы не платить налоги. Новые требования заставят фирмы купить в собственность часть оборудования и отразить его в своем учете.

По новому закону для застройщиков все обязательства застройщиков, не связанные с получением средств по ДДУ и со строительством объекта в рамках одного разрешения, не могут превышать один процент от проектной стоимости. Эта норма должна пресечь нецелевое использование денег.

Новый закон для застройщиков должен ограничить расходы застройщика: расходы на банковское обслуживание, зарплату рабочих, специалистов и руководителей, расходы на аренду, рекламу, коммунальные и прочее, т.к. собственные расходы не могут превышать 10% от проектной стоимости работ. В настоящий момент мало какой застройщик может уложиться в эти нормативы.

По новому закону для застройщиков ограничена общая сумма авансовых платежей застройщика. Они не могут превышать 30% от стоимости проекта и могут быть направлены только на строительство, подготовку проектной документации или создание инженерно-технических коммуникаций. Новый закон для застройщиков обязал фирмы учитывать полученные от дольщиков деньги отдельно по каждому дому, чтобы контролирующие органы могли видеть расход средств, не разбираясь в бухгалтерской документации.

Для исключения незаконный вывода денег и их нецелевого использования, законодатель усилил контроль и за банковскими операциями, теперь застройщик, когда должен будет перечислять третьему лицу средства, то с обычным распоряжением он направляет в банк договор с контрагентом, акты выполненных работ, приема-передачи товаров, счет- фактуры и другие бумаги, которые смогут подтвердить реальность сделки. В свою очередь кредитная организация должна будет тщательно проверить все документы и при выявлении ложной информации известить об этом надзорный орган.

По новому закону для застройщиков застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчики, работающие по заключенному между ними договору, должны будут открыть счета в одном уполномоченном банке и все платежи по контракту проводить только через него. И напомним, что строительная фирма должна иметь только один расчетный счет в Банке.

Строительство экономически всегда связан с большими рисками и поэтому банки стараются не выдавать застройщикам финансовое обеспечение или выдают кредиты, но по завышенным процентным ставкам, а страховщики, если и заключают с договора с застройщиками, то на условиях повышенных тарифов, что тормозит строительство жилья. В связи с этим по новому закону для застройщиков будет создан компенсационный фонд куда строительные фирмы будут отчислять обязательные взносы в размере 1,2% от стоимости каждого ДДУ. И в случае банкротства застройщика фонд в обязательном порядке вернет дольщикам их деньги, но в пределах максимальной суммы возмещения.

Компенсацию можно получить в размере не более чем 120 кв. м и рыночную цену будет определять Росстат- уполномоченный правительством РФ федеральный орган исполнительной власти, «осуществляющий функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере официального статистического учета». У застройщиков также осталось право заключения договора страхования гражданской ответственности в пользу участников долевого строительства.

Нужна консультация юриста или риэлтора? Обращайтесь к нам. Наши телефоны (964) 722-88-40.

 Российские застройщики занимаются не только строительством зданий, зачастую они оказывают транспортные и агентские услуги, предоставляют помещения в аренду, реализуют товарно-материальные ценности, а иногда занимаются и инвестиционной деятельностью, что может также привести застройщика к тому, что компания обанкротится, а граждане могут потерять свои деньги. Так по новому закону для застройщиков девелоперам не разрешается заниматься другими видами бизнеса и застройщики строящие многоэтажные дома, не могут брать кредиты на цели, не связанные со стройкой. Кроме того, закон запретил им использовать имущество для обеспечения исполнения как своих обязательств, так и обязательств третьих лиц, если они напрямую не связаны со строительством.

Новый закон для застройщиков запретил застройщикам выпускать и выдавать ценные бумаги и облигации, за исключением эмиссии собственных акций, т.к. многие застройщики являются акционерными обществами, но при этом приобретать акции и другие ценные бумаги третьих лиц им также не разрешается.

Новый закон для застройщиков запретил строительным фирмам самим выдавать займы и ссуды. Также девелоперы не вправе создавать коммерческие и некоммерческие организации и принимать участие в их капиталах со своими средствами или имуществом. Более того по новому закону для застройщиков особо отмечено, что фирмы в рамках одного разрешения на строительство не имеют права совершать сделки, не связанные с привлечением средств дольщиков и с возведением самого объекта.

Новый закон для застройщиков постановил, что если кто-то подпишет соглашение с девелопером в нарушение вышеназванных предписаний, то суд всегда признает такую сделку недействительной. Основанием для решения факт наименования строительной компании, которая содержит формулировку «специализированный застройщик». Это, по мнению законодателей доказывает, что контрагент строительной фирмы должен был знать об ограничениях, накладываемых на его партнёра законом.

Новый закон для застройщиков также ввёл требования к руководителям строительных фирм, директором или главным бухгалтером не может быть гражданин с неснятой судимостью за экономические или государственные преступления, как и субъекты, подвергшиеся дисквалификации в соответствии с КоАП РФ и банкроты лишаются права руководить застройщиком или осуществлять его бухгалтерское обслуживание, не могут быть те граждане, которые в течение трех лет до момента подачи проектной декларации привлекались на основании решения арбитражного суда к солидарной ответственности по долгам юридических лиц- банкротов, являлись их директорами или главными бухгалтерами или владели прямо или косвенно не менее чем 25% от капитала строительной фирмы-банкрота.

Аналогичные требования предъявляются и к учредителю, прямо или косвенно владеющему не менее чем 25% капитала фирмы-застройщика. Таким образом, если собственник на момент подачи декларации не соответствует вышеуказанным условиям он должен продать часть своей доли или акций. Он может выйти из числа учредителей, или ждать, когда будет погашена его судимость, или истечет срок дисквалификации, или с момента решения арбитражного суда пройдет три года. Новый закон для застройщиков обязал девелоперов в срок до трех дней с момента смены или временного назначения единоличного руководителя извещать об этом уполномоченный орган.

Новый закон для застройщиков обязал каждого застройщика раз в три месяца размещать на своем сайте бухгалтерскую документацию, отчеты и аудиторское заключение. Эта информация должна дублироваться на web-сайте в единой информационной системе жилищного строительства, не только строительные компании на этом сайте будут размещать свою информацию, но и надзорные и контролирующие органы, фонд защиты прав дольщиков и Росреестр.

Можно сделать вывод, что новый закон для застройщиков должен повысить прозрачность строительных компаний. Они станут более устойчивыми, уменьшится количество мошенников, и граждане смогут возвращать свои деньги через фонд защиты участников долевого строительства. С другой стороны, новые нормы уменьшат число застройщиков и, следовательно, уменьшат конкуренцию на рынке. Ведь не все девелоперы смогут выполнить требования данного закона, что может привести к увеличению стоимости ДДУ и к общему уменьшению строительства. В данных условиях государство планирует развивать строительство с помощью инвестиционных фондов и проектного финансирования.

Остались вопросы по новому закону для застройщиков от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ или нужна консультация юриста или риэлтора? Обращайтесь к нам. Наши телефоны (964) 722-88-40.