Задать вопрос риэлтору

Номер квартиры

Санкт-Петербург
Здравствуйте, в Санкт-Петербурге взял квартиру в ипотеку. Строительный номер квартиры поменялся на 666. По вашему опыту большие трудности потом с продажей будут? Спасибо за ответ

Владимир, 3 марта 2020 года, 11:05
подробнее>>

Задать вопрос адвокату

Совет

Москва
Нужен совет: я дала согласие нотариально заверенное на покупку 1/2 доли квартиры, но продавец тянет время, все мои письменные к нему обращения о продаже игнорирует,все почтовые чеки у меня имеются. Срок установленной им продажи истек 30 апреля, продавец уехал в другой город. Как мне быть?

Елена, 21 мая 2019 года, 03:06
подробнее>>

Главная | Cтатьи | Апартаменты и их преимущества, и недостатки

   Апартаменты до не давнего времени воспринимались, как аналог жилья, что это помещения в отдельных комплексах или внутри многофункциональных центров, лофты в зданиях бывших мануфактур или резиденции в исторических особняках после реконструкции, как разновидность гостиничного номера, или как офисы в деловых центрах. В настоящий момент законодательство допускает размещение апартаментов только внутри гостиниц, пансионатов, домов отдыха и аналогичных зданий. Несмотря на ограничения и проблемы, этот относительно новый сегмент недвижимости вызывает интерес и пользуется спросом у покупателей. К началу 2017 года апартаменты стали занимать треть всего рынка новостроек Москвы. Мы можем выделить следующие главные их преимущества и недостатки на сегодняшний день.

 Апартаменты- плюсы:

 1. Цена. Апартаменты стоят дешевле аналогичных квартир в среднем на 20%. В центре Москвы разница может составлять до 50%. Исключение, если это уникальное место или реконструкция исторического особняка. Невысокая цена – это самое главное конкурентное преимущество апартаментов.

 2. Местонахождение. В условиях дефицита земельных участков под строительство жилья, особенно в крупных городах, застройщики апартаментов оказались в выгодном положении, так как их объекты возведены на территории бывших мануфактур в центральных районах, в составе многофункциональных центров рядом с метро, городскими парками или в деловых кварталах с развитой инфраструктурой.

 3. Гостиничный сервис. Почти во всех комплексах жителям обеспечены круглосуточный консьерж-сервис и гостиничные услуги, такие как: уборка, доставка еды, заказ билетов, такси, столиков в ресторане и многое другое. Если недвижимость приобретается для сотрудников крупных компаний, в том числе иностранцев, или покупатель – бизнесмен, художник или просто одинокий и занятый человек, у которого нет времени и возможности заниматься бытом, то такое преимущество оценивается как основа для выбора место проживания.

 4. Жилье и офис одновременно. Нежилой статус помещения может позволить не только зарегистрировать юридический адрес фирмы, но и использовать апартаменты как офис – кабинет психоаналитика, консультанта, программиста. Некоторые управляющие компании негативно относятся к обустройству офисов в апартаментах, но лояльны в тех случаях, когда ожидается низкий трафик посетителей. Так же, возможен вариант покупки в одном и том же многофункциональном центре помещения для жизни и офисного помещения в деловой зоне комплекса. Таким примером служит Москва-Сити. Можно работать, жить, обедать в ресторане и совершать покупки, не выходя из дома.

 5. Совместная собственность на общие помещения в доме. Владельцам апартаментов, как и собственникам жилых квартир, принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (согласно Постановлению Пленума Высшего арбитражного суда № 64 от 23 июля 2009 г.). При разумном управлении (сдача в аренду помещений, предоставление площадей для рекламы и т.д.) жители могут получать прибыль и компенсировать высокие затраты на обслуживание.

 6. Возможность выбора уникальной архитектуры дома или свободной планировки. Помещения могут располагаться в реконструированных промышленных зданиях. Это уникальное жилье для любителей стиля лофт, где потолки от 4 до 6 метров, толстые кирпичные стены, огромные комнаты. Встречаются планировки с террасами и отдельным входом, с внутренними двориками, панорамным остеклением. Так же, большинство апартаментов продаются без межкомнатных перегородок, только несущая стена по периметру помещения, что способствует простору дизайнерских решений.

 7. Особые инвестиционные программы. В некоторых комплексах с апартаментами предлагаются программы покупки с гарантированным доходом, когда управляющая компания гарантирует покупателю выплату ежемесячных процентов от дохода при сдаче в аренду купленных апартаментов или гарантирует удвоение дохода по прошествии нескольких лет. Программы новые, трудно оценить их жизнеспособность в кризисных экономических условиях, но определенный инвестиционный потенциал у апартаментов, несомненно, есть. В первую очередь, при сдаче в аренду.

 8. Кадастровая стоимость (налоговая база) апартаментов ниже, чем у квартир. В среднем это составляет разницу в 1,5 раза, что отчасти уменьшает разницу в налогах на имущество.

 9. Доступность ипотеки. Несмотря на то что ставки могут быть чуть выше, чем для квартир (на 1-3%), а с января 2017 года требования стали в целом жестче для заемщиков, эта категория недвижимости признана состоятельной и рассматривается банками в качестве ипотечного залога.

Вы хотите купить или продать недвижимость в Москве? Вам с удовольствием помогут риэлторы Группы Компаний «Правовая защита». Звоните! Наш телефон: (964) 722-88-40.

Апартаменты- минусы

 1. Невозможность оформления постоянной регистрации. Отсутствие прописки – это главный недостаток апартаментов, их нежилой статус и определение апартаментов как гостиничного номера повышенной комфортности позволяют сделать только временную регистрацию сроком на пять лет, и только в комплексах со статусом апарт-отеля или гостиницы. При отсутствии временной регистрации ребенку не предоставляют место в детском саду или школе.

 2. Высокий налог на имущество. Если апартаменты входят в состав многофункциональных или торгово-офисных центров, то налог на имущество составит 2% от кадастровой стоимости, если являются «прочим объектом недвижимости», то он будет равен 0,5%. Налог на квартиры в Москве составит от 0,1 (до 10 млн руб.) до 0,3% (стоимость от 50 до 300 млн руб.). Налоговые вычеты (20 кв. м) для апартаментов не предусмотрены.

 3. Высокие коммунальные расходы. В среднем оплата за электричество и тепло на 25%, а вода – на 10-15% выше, чем в обычных жилых квартирах. Обслуживание в столичных комплексах обходится от 4 до 8 долларов за квадратный метр в месяц.

 4. Налоговые вычеты при покупке и продаже не предоставляются.

 5. При покупке невозможно использовать жилищный сертификат, материнский капитал, субсидии.

 6. 214-ФЗ не действует. В случае проблем с застройщиком дольщики не будут признаны пострадавшими по критериям Минрегиона и не получат защиту от государства. Продажи не регулируются 214-м законом, даже если инвестор заключает договор долевого участия.

 7. Нехватка инфраструктуры. Застройщик не обязан строить объекты социальной и транспортной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники, магазины). В некоторых комплексах, особенно деловых и многофункциональных, в оживленных и тесно застроенных районах отсутствуют дворы с игровыми площадками, а значит родителям с детьми просто негде погулять.

 8. Социальные ограничения. У жителей апартаментов нет права на социальное обслуживание по месту нахождения.

 9. Нормы СанПиН на апартаменты не распространяются, которые установлены для жилых помещений (по освещенности, шумоизоляции, инсоляции и пр.). Может обнаружиться, что стены между соседними помещениями тоньше, чем в квартирах; панорамные окна могут или совсем не открываться (при этом воздух поступает исключительно из центральной системы кондиционирования дома), или откидываться на минимальный угол, близко стоящие корпуса МФК могут загораживать помещения от света.

 10. Закон должников по коммунальным платежам апартаментов не защищает. У неплательщиков коммунальных платежей в жилых квартирах нельзя отключать воду и тепло, только электричество, но к апартаментам это не относится.

 11. Ужесточение московских правил в отношении строительства апартаментов. Правительство Москвы в ноябре 2014 года приняло постановление № 660-ПП о том, что «апартаменты могут размещаться только в гостиницах и других средствах размещения (апарт-отели, мотели, хостелы, сьют-отели и др.) в целях временного проживания, а не являться отдельными объектами капитального строительства, предназначенными для постоянного проживания граждан». Только в гостиницах, никаких деловых, офисных, многофункциональных центров или отдельных комплексов, аналогичных жилым. «Использование недвижимости под апартаменты возможно в случае гостиничного обслуживания, а именно при размещении в здании гостиницы, пансионата, дома отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них». Это ограничивает статус и назначение апартаментов. Ранее в Минстрое планировали в 2017 году предоставить «амнистию», то есть легализовать как жилье все существующие апартаменты. До конца текущего года разработка проекта закона, регулирующего строительство апартаментов и зданий смешанного использования, будет завершена, об этом на Госсовете по строительству заявил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень.

 © МОО "Правовая защита"

Вы хотите купить или продать недвижимость в Москве? Вам с удовольствием помогут риэлторы Группы Компаний «Правовая защита». Звоните! Наш телефон: (964) 722-88-40.