Задать вопрос риэлтору

Номер квартиры

Санкт-Петербург
Здравствуйте, в Санкт-Петербурге взял квартиру в ипотеку. Строительный номер квартиры поменялся на 666. По вашему опыту большие трудности потом с продажей будут? Спасибо за ответ

Владимир, 3 марта 2020 года, 11:05
подробнее>>

Задать вопрос адвокату

Совет

Москва
Нужен совет: я дала согласие нотариально заверенное на покупку 1/2 доли квартиры, но продавец тянет время, все мои письменные к нему обращения о продаже игнорирует,все почтовые чеки у меня имеются. Срок установленной им продажи истек 30 апреля, продавец уехал в другой город. Как мне быть?

Елена, 21 мая 2019 года, 03:06
подробнее>>

Главная | Cтатьи | Адвокат Ежов Антон Валентинович: «Кто такой на самом деле квартирный рейдер до сих пор знают не все»

Данное интервью было подготовлено для регионального печатного издания «Недвижимость и право». Отвечая на вопросы корреспондента, известный московский адвокат рассказывает о тех, кто захватывает порой квартиру, имея только долю в ней, и потом начинает везде заявлять, что их-де обижают квартирные рейдеры. Но всё-таки, а кто же такой квартирный рейдер?

Корреспондент Виктория Кредова: Антон Валентинович, расскажите, пожалуйста, об отличительных особенностях того, кого можно назвать квартирным рейдером.

Адвокат Ежов Антон Валентинович: Вероятно, из некоторых криминальных киносюжетов Вам приходилось видеть примеры того, как работает вор -карманник. Вор, который украл кошелёк из сумочки в тесном транспорте, может, для того, чтоб отвести от себя подозрение, сам начать кричать: «Держите вора, держите!» Вот также часто делает настоящий квартирный рейдер, с чем мне и приходилось нередко сталкиваться в своей адвокатской практике.

Корреспондент Виктория Кредова: Под рейдером у нас в России понимают захватчика, это верное представление?

Адвокат Ежов Антон Валентинович: Если говорить о рейдерском захвате, то это чаще незаконный захват какого-либо промышленного здания или сооружения. Это словосочетание у многих на слуху, так как его растиражировали в СМИ. В начале 90-ых годов это было частое явление, а потом оно немного пошло на спад, а термин «рейдер» остался. Затем данный термин с лёгкой руки Ваших неграмотных коллег-журналистов перешёл и на жилищные споры, где и возникло новое словосочетание «квартирный рейдер».

Корреспондент Виктория Кредова: В чём именно проявляется таковая безграмотность при употреблении данного термина?

Адвокат Ежов Антон Валентинович: Нужно, прежде всего, понимать одну простую вещь - законный собственник не может быть рейдером по отношению к собственному имуществу.

Ну, вот представьте: законный собственник приходит на свой, например, завод, или магазин, склад, гостиницу, иное нежилое помещение, либо свою собственную квартиру или жилой дом. Он - владелец, собственник, а никакой не захватчик, потому что не может собственник сам у себя захватить своё имущество. И если собственник при этом предотвращает нарушение своих прав владением своей собственностью, и если он не превышает необходимых для этого мер, то он так же - не захватчик.

Корреспондент Виктория Кредова: А если всё же превышение мер произойдёт?

Адвокат Антон Валентинович Ежов: Даже если собственник и превысит необходимые меры, то и тут он захватчиком не станет. Он становится нарушителем закона, так как нарушает определённые нормы, но захватчиком, рейдером, он при этом не становится, он остаётся собственником.

Корреспондент Виктория Кредова: То есть рейдерство, это незаконный захват, так?

Адвокат Ежов Антон Валентинович: Именно! Вопрос рейдерства заключается как раз только в том, что захват собственности, и в данном контексте—недвижимости - обязательно должен быть незаконным. И рейдер должен захватывать каким-либо образом именно чужое, а не своё имущество.

Корреспондент Виктория Кредова: А каким именно образом может быть осуществлён такой захват?

Адвокат Ежов Антон Валентинович: Либо рейдеры подделывают документы, либо получают незаконное решение суда, либо просто осуществляют силовой захват вопреки требованию закона, но при этом они всегда берут чужое, а не своё. И таких захватчиков часто можно привлекать к уголовной ответственности.

В действительности, мне часто приходится сталкиваться с тем, что рейдером называют именно законного собственника, но что он нарушил, в чём суть его противоправных действий, если он пользуется своей собственностью?

Корреспондент Виктория Кредова: И если мы говорим о так называемом «квартирном рейдере»…

Адвокат Ежов Антон Валентинович: Да-да, точно также всё происходит и с квартирами: либо вхождение в квартиру законно, либо незаконно. Собственник ведь имеет полное право входить в свою квартиру, и ни один нормальный человек не станет ставить это под сомнение. Разве Вы, к примеру, согласитесь тем, что Вас сегодня кто-то назовёт «квартирным рейдером» только потому, что Вы пришли с работы в свою собственную квартиру, открыв дверь своим ключом?

Корреспондент Виктория Кредова: Разумеется, нет. Нелепица какая-то получится…

Адвокат Антон Валентинович Ежов: А с квартирами вообще всё гораздо проще, ведь квартира это жилое помещение, которое дополнительно охраняется законом. По закону даже сотрудники правоохранительных органов не имеют права просто так войти в квартиру без разрешения её собственника или того, кто в ней проживает на законных основаниях, и тем более это относится к другим лицам.

За незаконное проникновение в чужое жилище, предусмотрена уголовная ответственность в соответствии со статьёй 139 УК РФ, где сказано:

«Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, - наказывается штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев».

Корреспондент Виктория Кредова: В отношении проникновения в квартиру посторонних лиц, это и является преступлением, да?

Адвокат Ежов Антон Валентинович: Да, если какое-либо постороннее лицо незаконно проникнет в чужую квартиру, то это уже само по себе является преступлением.

Так же, если мы рассмотрим незаконное завладение квартирой, например, через мошенничество, подделку документов, вымогательство, то всё это преступления. Однако интересно то, что как раз таких преступников никто и никогда почему-то не называет квартирными рейдерами.

Корреспондент Виктория Кредова: Так стоит ли вообще использовать этот термин – «квартирный рейдер»?

Адвокат Ежов Антон Валентинович: Квартирный рейдер – это реальный термин, но чаще всего люди не понимают, кто им на самом деле является. Часто как раз реального захватчика по недомыслию считают, либо сознательно представляют жертвой, а того, кто с этим захватчиком борется, и называют: «квартирный рейдер».

Корреспондент Виктория Кредова: Давайте перейдём к конкретным примерам…

Адвокат Ежов Антон Валентинович: Давайте. Распространённая ситуация - муж и жена развелись, и у каждого из них есть своя доля в квартире. Но потом бывший муж выжил из квартиры бывшую жену, (а способов устроить женщине «весёлую жизнь», чтобы она ушла - довольно много) и осуществил захват всей квартиры. Он меняет замки на входной двери, и ключ от нового замка не даёт бывшей жене. В квартиру он просто физически женщину не пускает, и не раз применял даже силу. И после нескольких таких попыток войти бывшая жена уже боится буквально за свою жизнь, и в квартиру больше не пытается войти.

И весьма странно то, что хотя этот бывший муж и захватил фактически чужую долю квартиры, но его никто при этом квартирным рейдером не называет. Хотя на самом деле перед нами как раз и предстаёт самый типичный квартирный рейдер.

Корреспондент Виктория Кредова: Да уж, мужчина-«завоеватель»…

Адвокат Ежов Антон Валентинович: А знаете, тут, кстати, вовсе не важен пол захватчика. Вот реальный случай ещё из моей практики: трёхкомнатная квартира была приватизирована мужем, женой, двумя их дочерями. Потом жена развелась с мужем, и привела в дом мужчину, который, между прочим, моложе её на тринадцать лет. И вот эта «счастливая парочка» выжила из квартиры не только прежнего мужа, но и собственных дочерей женщины. Затем женщина-захватчица оформила брачные отношения с молодым помощником, создав новую «ячейку общества» в квартире, где три четверти были фактически захвачены. Тех, кого просто выжили из квартиры, в неё уже больше не пускали, а женщина-захватчица легко могла начать драку с каждым из тех, кто пытался войти в квартиру, ну и её молодой муж ей в этом помогал.

Вот как раз эта женщина и есть квартирный рейдер, ведь она лишила собственности своих детей и бывшего мужа! И это, к сожалению, реальная история, произошедшая в одной из московских квартир.

Корреспондент Виктория Кредова: Очевидно, есть много подобных случаев захвата частей квартиры?

Адвокат Ежов Антон Валентинович: Увы, это так. Бывало и такое: женщина-захватчица использовала собственных детей для захвата чужой доли в квартире. Одна женщина - мать двоих детей, имея в собственности одну вторую долю в трёхкомнатной квартире, решила заполучить всю квартиру.

Так вот, для этого она не только не пускала другого собственника в квартиру, но угрожала ему, что если он всё-таки войдёт в квартиру, то она обвинит его в том, что он украл у неё деньги и драгоценности, а также изнасиловал её. Затем она научила своих детей истошно

вопить и плакать по её сигналу, если кто-то пытался войти в квартиру. В результате, действительно другой собственник боялся прийти в квартиру, где у него была в собственности одна вторая доля.

И разве эта женщина не является захватчицей чужой половины квартиры? Разве она - не квартирный рейдер? А внешне выглядит так, что мол к женщине с плачущими детьми ломится кто-то, вроде как обидеть хочет, хотя на самом деле это и не так.

Корреспондент Виктория Кредова: Эта женщина нарушает закон?

Адвокат Ежов Антон Валентинович: Обратите внимание на то, что нигде в законе не разрешается подобным образом захватывать чужую долю в квартире и выживать другого собственника на улицу, то есть действия таких захватчиков являются противоправными. Формально захватчики не нарушают Уголовный кодекс, но при этом они нарушают требования гражданского и жилищного законодательства, и именно противоправность их действий делает их настоящими квартирными рейдерами.

Корреспондент Виктория Кредова: Что же остаётся делать тем, кого не пускают на свою жилплощадь?

Адвокат Ежов Антон Валентинович: Очень часто в результате таких захватов долей квартиры собственник, который отступает от конфронтации, но которого выжили на улицу, вынужден продать свою долю третьим лицам. И вот тут возникает неожиданный для захватчиков поворот событий: новый собственник, купивший такую долю, приходит в теперь уже свою квартиру, где у него законно появилась своя часть. Стоит заметить, что новым собственником на этот раз нередко является тот, кто отступать не привык, и вот он, тот момент, когда искажается правда, и истинный захватчик теперь называет себя жертвой. А ведь многие начинают ему (либо ей) верить!

Корреспондент Виктория Кредова: Значит, получается, что один собственник с начала выжил из квартиры другого, и пострадавший вынужден продать свою долю? И когда в квартиру приходит новый собственник, который уже вообще не церемонится, то его начинает обвинять в квартирном рейдерстве истинный квартирный рейдер?

Адвокат Ежов Антон Валентинович: Да я Вам больше скажу, всех, кто помогает новому собственнику, тоже обвиняют в рейдерстве.

Корреспондент Виктория Кредова: Я так понимаю, что и адвокатов, помогающих потерпевшим собственникам, тоже к таковым причисляют? Наверное, и Вам лично приходилось такие обвинения слышать?

Адвокат Антон Валентинович Ежов: Совершенно верно! И слышать и читать. Прям так вот про меня иной раз и пишут, мол, «адвокат Антон Валентинович Ежов – квартирный рейдер», что я не один даже «рейдерствую», а у меня целая «банда» якобы есть. (смеётся – В.К.)

Хотелось бы обратить Ваше внимание, как профессионала из сферы СМИ, что тут в подмене понятий активное участие могут принимать либо неграмотные либо нечестные журналисты.

Корреспондент Виктория Кредова: Давайте опять на конкретных примерах это поясним.

Адвокат Ежов Антон Валентинович: Да, конечно! Тот же самый случай, когда квартиру сначала захватила нахрапистая женщина с детьми, а потом слабый собственник продал свою долю новому собственнику. Тележурналистам оказалось то ли проще, то ли выгоднее сделать сюжет, что якобы эта женщина-захватчица не квартирный рейдер, а жертва. И в рейдерстве авторы сюжета, а затем и ведущие телепрограммы начали обвинять того, кто с ней начал борьбу за пользование квартирой.

А был именно такой случай, когда две захватчицы чужих долей везде писали и говорили, что это адвокат Ежов Антон Валентинович - квартирный рейдер, если он ведёт в суде дело как адвокат против таких как они, и тележурналисты, не вникая в суть истории, это тиражировали.

Корреспондент Виктория Кредова: Скажите, а вообще приобретение долей квартир в собственность – это выгодное вложение денег?

Адвокат Ежов Антон Валентинович: Вложение финансов в недвижимость – это почти всегда выгодное вложение. Неважно при этом, каких размеров недвижимость. И в заключение хотелось бы отметить, критерием рейдерства не является тот факт, что у человека много долей в различных квартирах. Как мы уже разобрались ранее, рейдер это тот, кто с нарушением закона захватывает чужую собственность. Ныне действующий закон никоим образом не ограничивает количество долей квартир в собственности одного человека. Здесь нет никаких нарушений российского законодательства, а вот отбирать чужую долю в квартире или выживать другого собственника из общей квартиры это уже прямое нарушение закона. в том числе и Конституции России, где сказано:

Статья 35

1. Право частной собственности охраняется законом.

2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

4. Право наследования гарантируется.

Корреспондент Виктория Кредова: Исчерпывающая ссылка на закон для тех, кто желает глубоко вникнуть в вопрос.

Адвокат Ежов Антон Валентинович: не могу с Вами не согласиться, и поэтому квартирный рейдер это только тот (или та), кто первоначально захватил (или захватила) всю квартиру, имея только долю в ней. Вот именно с ними и нужно бороться, чем, собственно, я, в связи со своей профессиональной деятельностью, в числе прочего также и занимаюсь.